Contratos de gestión

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Canarias, destino target para todos los inversores

the hotel factory analiza y sube activos hoteleros a la venta en la página web mostrando así oportunidades de inversión en destinos españoles como pueden ser las islas Canarias.

Tras nuestro análisis y posterior subida a nuestra web de activos en venta en el destino de Mallorca, continuamos analizando y actualizando oportunidades de inversión en otros destinos españoles, y ahora es el turno de Canarias.

Canarias, juntamente con Mallorca, son los dos destinos que:

  • Más turistas de los denominados “prestados” está recibiendo, desde que se iniciaron los conflictos en los destinos árabes.

  • Son los destinos más demandados por parte de la gran cantidad de inversores interesados en adquirir activos hoteleros, puesto que son unos de los mercados que mejor comportamiento están mostrando; tanto inversores institucionales, como compañías hoteleras e incluso inversores particulares, tanto nacionales como extranjeros, están mostrando muchísimo interés en ambos destinos, ya sea para invertir o firmar contratos de gestión.

Además, Canarias es un destino de 12 meses de temporada, que no entiende de estacionalidad, y que históricamente ha sido siempre uno de los destinos más valorados por los principales mercados de origen europeos. Por tanto, es un destino consolidado y más que rentable, siempre interesante a la hora de buscar oportunidades de inversión.

Dentro de Canarias, como sucede en todos los destinos, hay una serie de zonas que están más cotizadas que otras, y en este caso, son de especial interés, las zonas de:

  • Tenerife Sur (Costa Adeje y Arona)
  • Gran Canaria Sur (Meloneras, Maspalomas)
  • Lanzarote (Playa Blanca)
  • Fuerteventura Sur (Jandía)

Algunos de los principales inversores que han valorado Canarias como destino target y que ya han llevado a cabo alguna operación en los últimos años en dicho destino, son:

  • Schauinsland-Reisen ha cerrado recientemente la compra de dos establecimientos en Costa Calma, Fuerteventura, concretamente el Hotel R2 Río Calma (4*, 416 habitaciones) y el complejo de apartamentos Maryvent (4*, 45 apartamentos). (Fuente: Tourinews)

  • Alua Hotels & Resorts, cadena hotelera vacacional respaldada por el gestor de activos alternativos Alchemy Special Opportunities, ha ampliado su portfolio con la compra de los hoteles:

    • Ambar Beach en Fuerteventura (4*, 244 habitaciones), el primer establecimiento de la cadena en Canarias y el séptimo de la hotelera, cuyo objetivo es adecuarlo a los estándares de AluaVillage, una de las tres submarcas del grupo focalizada en el segmento vacacional familiar. (Fuente: Hosteltur)

    • Sol Parque San Antonio, en Puerto de la Cruz, Tenerife (4*, 246 habitaciones), vendido por Meliá Hotels International, y que supone la suma del octavo hotel a la cartera de la cadena, y al cual se le cambiará la denominación y se reposicionará bajo la marca AluaSun, enfocada al público generalista. (Fuente: Preferente)

  • HI Partners, la compañía de inversión y gestión hotelera de Banco Sabadell, que continúa firme en su propósito de convertirse en uno de los principales actores del sector hotelero español, ha adquirido recientemente:

    • El hotel IFA Catarina en Gran Canaria (4*, 402 habitaciones), al que someterá a una profunda reforma en la que prevé invertir más de siete millones de euros. (Fuente: Hosteltur)

    • El hotel Jardín Tropical en Costa Adeje, Tenerife (4*, 419 habitaciones) y que seguirá siendo gestionado por My Way. (Fuente: Hosteltur)

  • FTI Group, a través de su marca hotelera Labranda Hotels & Resorts, ha comprado el famoso Stella Canaris Resort, en Fuerteventura, el complejo hotelero más grande de Canarias, con 600.000 metros cuadrados, que permanecía cerrado desde 2013. El proyecto pretende crear un Labranda World, que englobe hasta ocho hoteles de cuatro y cinco estrellas, y más de 2.000 habitaciones. (Fuente: Tourinews)

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Cabe mención especial a las operaciones llevadas a cabo en Canarias por parte de:

  • Hispania Activos Inmobiliarios:
    • En 2016, Hispania, a través de la socimi creada con el Grupo Barceló, Bay Hotels & Leisure S.A., ha adquirido el 100% del Hotel Oasis Resort en Costa Teguise, Lanzarote (4*, 372 habitaciones) por 28 M € (75.269 €/habitación) y su intención es unirlo al Hotel Barceló Lanzarote para crear un gran resort con 800 habitaciones, que será operado por Barceló. Con esta adquisición, Hispania supera las 10.400 habitaciones, siendo el mayor propietario no operador de hoteles de España. (Fuente: Hosteltur)

    • Además, Hispania ha llevado a cabo en Canarias, la compra de Dunas Hotels & Resorts, con un total de 1.183 habitaciones distribuidas en 4 hoteles: Dunas Don Gregory (4*), Dunas Suites & Villas (4*), Dunas Maspalomas (4*) y Dunas Mirador (3*), situados en la isla de Gran Canaria, por un total de 75 M € (63.398 €/habitación), aunque los actuales socios de Dunas Hotels & Resorts continuarán operando los hoteles mencionados. (Fuente: Hosteltur)

    • En 2015, Hispania realizó en el archipiélago canario, las siguientes operaciones:
      • Compró el Hotel Sandos San Blas Nature Resort & Golf ubicado en San Miguel de Abona, Tenerife (5*, 331 habitaciones), por 36,8 M € (111.000 €/habitación). El Grupo Sandos continuará operando el establecimiento hasta 2020. (Fuente: HVS)

      • Además, Hispania adquirió también en 2015, los hoteles Gran Hotel Atlantis Bahía Real (5*GL, 242 habitaciones) y Suite Hotel Atlantis Fuerteventura Resort (4*, 383 habitaciones), ambos en Fuerteventura, en una operación única por un importe de 105 M € (168.000 €/habitación), manteniendo al Grupo Atlantis como operador de ambos hoteles. (Fuente: www.hispania.es)

  • Onagroup:
    • En 2015, adquirió la empresa Wimpen, que era propietaria y gestionaba siete complejos: cuatro en Tenerife Sur, dos en Lanzarote y uno en Estepona, Málaga. Los siete hoteles que formaron parte de la operación fueron:

      • Ona Bena Vista en Estepona, Málaga;
      • Ona El Marqués (124 habitaciones) y Ona Las Rosas (101 habitaciones) en Los Gigantes, Tenerife;
      • Ona Sueño Azul (31 habitaciones) en Callao Salvaje, Tenerife;
      • Ona Los Claveles (105 habitaciones) en Los Cristianos, Tenerife;
      • Ona Las Casitas (48 habitaciones) y Ona Las Brisas (140 habitaciones) en Playa Blanca, Lanzarote. (Fuente: Alimarket)
  • Starwood Capital:
    • Llevó a cabo con Meliá Hotels International una operación que supuso la venta de un total de 7 hoteles vacacionales en toda España, por 176 M €. Los activos hoteleros fueron adquiridos por una Joint Venture formada al 80% por una filial controlada por Starwood Capital Group y al 20% por Meliá Hotels International, y seguirán bajo la gestión de Meliá. Los activos ubicados en Canaria concretamente fueron:

      • Meliá Gorriones, en Fuerteventura (4*, 418 habitaciones)
      • Sol Lanzarote (4*, 222 habitaciones). (Fuente: Hosteltur)
  • IFA Hotel & Touristik AG:
    • La compañía de la cual es accionista mayoritario el Grupo Lopesan, se hizo en 2015 con los hoteles Creativ Hotel Catarina, en Gran Canaria (4*, 402 habitaciones) y el Altamarena en Fuerteventura (4*, 238 habitaciones). (Fuente: Alimarket)

En the hotel factory, gracias a nuestra amplia red de colaboradores, contamos con toda una serie de activos hoteleros en venta ubicados en las Islas Canarias, que seguro pueden colaboradoresser de gran interés para todos aquellos inversores interesados en desembarcar o ampliar su presencia en el archipiélago vecino.

Por ello, y tal como hicimos con el destino de Mallorca, hemos actualizado nuestra página web, en concreto la sección dedicada a nuestro portfolio de Activos en venta, con un total de 21 nuevos activos que hemos recibido, ubicados todos ellos en Canarias, y que seguro merece la pena analizarlos y valorarlos como una posibilidad real de inversión.

Algunos de los activos más destacados que se han incluido en nuestra página web, son:

  • Hotel 4**** en Tenerife:
    • Hotel de 4****
    • Más de 300 habitaciones
    • Ubicado en Puerto de la Cruz, Tenerife, a 10 minutos del centro de la ciudad
    • Precio: 20.000.000 €
    • Nº de referencia: #183
  • Hotel 3*** en Fuerteventura:
    • Hotel de 3***
    • Entre 80 y 130 habitaciones
    • Ubicado en el centro de Fuerteventura
    • Precio: 9.000.000 €
    • Nº de referencia: #197
  • Hotel 4**** en Gran Canaria:
    • Hotel de 4****
    • Entre 100 y 150 habitacionesvender
    • Ubicado en Gran Canaria, en el centro de la ciudad y muy próximo a la playa de Las Canteras
    • Precio: 21.500.000 €
    • Nº de referencia: #184
  • Hotel 4**** en Tenerife:
    • Hotel de 4****
    • Más de 250 habitaciones
    • Ubicado en Tenerife Norte
    • Precio: 16.500.000 €
    • Nº de referencia: #199
  • Aparthotel 4**** en Lanzarote:
    • Hotel de 4****
    • Entre 90 y 120 habitaciones
    • Ubicado en la zona de Playa Blanca, Lanzarote, en primera línea de mar
    • Precio: 12.000.000 €
    • Nº de referencia: #176

Desde the hotel factory queremos invitar a todos aquellos inversores que estén buscando oportunidades reales de inversión, en Canarias y otros destinos, a que visiten nuestra web y analicen todos estos activos y muchos más, con la firme convicción de que más de uno encajará con los criterios de búsqueda que tengan predefinidos.

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Auge en el mercado de transacciones hoteleras

El mercado turístico está experimentando un positivo incremento de los hoteles “sol y playa” que hace que los inversores estén interesados en hoteles con este tipo de perfil y con más de 100 habitaciones.

El mercado de transacciones hoteleras está muy activo. Aparecen diariamente noticias sobre compras o ventas de hoteles. Incluso, en algunas ocasiones, con más de un hotel en la misma transacción. Y ya sea la posición compradora o la vendedora, parece que estamos en un momento óptimo para llevar a cabo alguna transacción.

Debido al buen momento del turismo vacacional de “sol y playa”, ya que la rentabilidad hotelera ha aumentado un 13% en julio, las pernoctaciones hoteleras suben un 7,4% y la tarifa media diaria (ADR) también ha crecido un 6,3%. El perfil de hotel de playa, en primera línea o no, de categoría 3 – 4 estrellas y con más de 100 habitaciones, suele ser el activo más solicitado a día de hoy por los inversores interesados en la compra de hoteles.

Los destinos más solicitados para la compra de hoteles tienen relación directa con los destinos que más aparecen en las noticias que tratan sobre la próspera y beneficiosa situación actual del turismo y que no son otros que Canarias, Baleares, en concreto Mallorca e Ibiza y Andalucía, concretamente la Costa del Sol.

El objetivo final en muchos casos es el de llevar a cabo un importante reposicionamiento del hotel, acorde con las tendencias y estilos actuales, incluyendo en algunos casos un aumento de categoría, y obtener por él la mayor rentabilidad posible, ya sea gestionándolo y recuperar paulatinamente la inversión realizada o, volviéndolo a vender por un importe superior que permita recuperar la totalidad de la inversión además de obtener un beneficio por él.

Los principales actores que toman protagonismo en este mercado, son, a día de hoy, Fondos de Inversión, Family Offices, Socimis, Tour Operadores y las mismas compañías hoteleras, además de otros inversores privados, extranjeros en la mayoría de casos.

compra ventaDentro de las estrategias de Asset Management existen otras estrategias que desde hace tiempo vienen siendo una alternativa a las operaciones de compra-venta. Dichas estrategias son los contratos de alquiler o gestión/management. Frente a lo que sucedía en una época anterior, en la que primaba ser propietario único de los establecimientos, a día de hoy, los contratos de alquiler y gestión son estrategias que permiten una más rápida expansión de las compañías hoteleras, permitiendo incluso llevar a cabo en un mismo ejercicio la incorporación de varios establecimientos, frente a la compra, que en muchos casos, tan sólo permite llevar a cabo una operación cada cierto tiempo. ¿Cuál es mejor? Depende del riesgo que esté dispuesto a asumir la propiedad del hotel y hasta qué punto quiere participar de la gestión del mismo.

En los contratos de gestión o management, los beneficios para las dos partes, propiedad y gestora, dependen directamente de los resultados del hotel. De esta manera, cabe suponer una mayor participación por parte de la propiedad y, por tanto, la necesidad de un buen entendimiento entre las partes. En cambio, en los contratos de alquiler, el beneficio para la propiedad proviene, en la mayoría de casos, de la renta cobrada, hecho que puede suponer un menor riesgo para esta y un mayor “desentendimiento” de la gestión del hotel. Cómo sucede en otros sectores, dentro de los contratos de alquiler de hoteles, existe también el contrato de alquiler variable.

Inversión hotelera

Además, en la actualidad, y gracias a la frenética actividad de Hispania, Hi Partners o Starwood Capital, se han popularizado las operaciones de sale & leaseback, una estrategia financiera de venta de bienes inmuebles con posterior arrendamiento, una técnica moderna para la obtención de liquidez por parte de las empresas, de una manera rápida y sencilla, enajenando activos de su patrimonio con la finalidad de cubrir sus deudas o destinar el crédito a políticas de expansión, como es el caso de las cadenas hoteleras.

Sea cuál sea la estrategia seguida, no cabe duda de que el mercado de transacciones hoteleras está en alza. En fuentes cómo Hosteltur o Preferente, aparecen casi a diario noticias de hoteles vendidos, pre-acuerdos ya firmados u hoteles que cambian de gestores, hecho que constata que, el sector hotelero, es, sin duda, un mercado más que atractivo, capaz de atraer a deportistas famosos como Cristiano Ronaldo o actores de renombre como Michael Douglas y Catherine Zeta Jones.