Inversión

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Ibiza, the place to be

Hay más de 65 hoteles y apartahoteles en Ibiza; uno de los destinos más de moda en el mediterráneo, donde muchas cadenas hoteleras e inversores están buscando nuevos posibilidades. Y, en los próximos años, 8 compañías hoteleras y 3 inversores están planeando expandirse en Ibiza.

Una isla con una extensión de 572,56 km2, 142.065 habitantes (INE 2016), y más de 65 hoteles y aparthoteles de 4 y 5 estrellas (según el último censo de Alimarket).La isla de las mejores discotecas del mundo, de aguas cristalinas, del boho and chic, de los famosos, y de los alquileres aberrantes. Lo cierto es que Ibiza es uno de los destinos de moda del Mediterráneo, sino el que más, y  el objetivo de los inversores y cadenas hoteleras.

Desde hace un tiempo el Consell Insular de Ibiza intenta promocionar un tipo de turismo más tranquilo y familiar, lo que incluye ordenanzas que obligan a los clubs a cerrar a las 6.30 a.m. como muy tarde y procurando que todos los nuevos hoteles sean de 4 y 5 estrellas. Y en esto último andan los inversores y las cadenas hoteleras, que tienen previstas diversas aperturas de hoteles en la isla pitiusa para los próximos años:

a) Compañías hoteleras:

  1. Sir Joan:

La cadena Sir Hotels ha abierto su primer resort en Ibiza, siendo el quinto de la compañía con sede en Ámsterdam. Bajo el nombre de Sir Joan cuenta con 38 suites, dos restaurantes, un bar y una piscina con camas balinesas. (TOURINEWS, 17/07/2017)

  1. Paradiso Ibiza Art Hotel:

El Paradiso Ibiza Art Hotel abrirá en 2018, un nuevo establecimiento de Concept Hotel Group que se establecerá en una de las avenidas principales de la bahía de San Antonio. (HOSTELTUR, 12/06/2017)Ibiza mapa

  1. Seven Pines Resort Ibiza:

La hotelera alemana de lujo Seven Pines inaugurará en octubre de 2017 en Ibiza su primer hotel, que estará abierto durante todo el año y tendrá una categoría de 5 estrellas, tras una inversión estimada de 74 millones de euros, según su director general, Markus Lueck. (HOSTELTUR, 26/05/2017)

  1. Catalonia Royal Ses Savines:

Catalonia Hotels & Resorts acaba de inaugurar en la localidad ibicenca de Santa Eulària des Riu (Baleares) su solo adultos ‘Catalonia Royal Ses Savines’, un 4 estrellas con 39 habitaciones de nueva planta que la compañía de la familia Vallet ha levantado en un solar de su propiedad. (ALIMARKET, 25/05/2017)

  1. Barceló Portinatx:

El Barceló Portinatx, de 134 habitaciones y una categoría de 4 estrellas superior, se incorporará a la cadena el 18 de mayo bajo régimen de alquiler. Su reforma supone una inversión de 8 M € de su propietaria, BAY Hotels & Leisure, donde Hispania y Barceló Hotel Group ostentan un 76% y 24%. (HOSTELTUR, 28/04/2017)

  1. Nobu Hotel Ibiza Bay:

El grupo norteamericano de hoteles y restaurantes de lujo Nobu Hospitality operará el ‘Nobu Hotel Ibiza Bay’, que abrirá sus puertas el próximo día 30 de junio . El establecimiento, que será miembro desde su inauguración de Small Luxury Hotels of the World (SLH), es fruto de la completa renovación del antiguo hotel ‘Playa Real’, en Playa de Talamanca (Ibiza). (ALIMARKET, 09/03/2017)

  1. Cubanito Suites:

El operador ibicenco Concept Hotel Group incorporará de cara a la temporada 2018 el hotel ‘Cubanito Suites’, que estará tematizado en torno al estilo de la Cuba de los años 50. El establecimiento será fruto de la transformación y reforma del actual complejo de apartamentos ‘El Coto’. (ALIMARKET, 27/02/2017)

  1. AxelBeach Ibiza:

Axel Hotels desembarcará en Baleares en mayo con el AxelBeach Ibiza, situado en la Cala d’en Bou al suroeste de la isla. Contará con 89 apartamentos, gimnasio, balneario o terraza ‘chill out’, entre otros servicios. (HOSTELTUR, 09/01/2017)

 

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b) Inversores:

  1. KKH Property Investors:

El solar donde anteriormente se ubicaba el Cine Serra de Ibiza, será el emplazamiento del hotel de lujo superior que proyecta KKH Property Investors en Ibiza. El hotel, para el que se invertirán 40 millones, contará con 61 habitaciones,  restaurante hacia el paseo y jardín en el ático. A su vez, en un solar anexo se construirán ocho apartamentos y aparcamientos con capacidad para 43 vehículos. (TOURINEWS, 29/06/2017)

  1. KKR y Dunas Capital:

El fondo KKR, en alianza con la gestora Dunas Capital, han firmado un acuerdo para la compra de la cadena balear Intertur, con 4 complejos, cuyos hoteles se sumarán en régimen de gestión a la cartera de Alua. El planteamiento de vender la cadena por parte de los hermanos propietarios se agudizó cuando hace cuatro años el fundador Antoni Coll fallecía a los 84 años, y su cartera actualmente está compuesta por un complejo en Palmanova con dos hoteles y otros tres en Ibiza. (PREFERENTE, 08/05/2017)

  1. Hispania:

La socimi Hispania Activos Inmobiliarios ha adquirido por 11 millones de euros el 100% de las acciones de la sociedad Later Deruser, propietaria del hotel Paradise Portinatx en Ibiza (Islas Baleares) y que pasará a ser un Barceló. El Hotel Paradise Portinatx tiene una categoría de tres estrellas y cuenta con 134 habitaciones. (EXPANSIÓN, 18/07/2016).

La socimi Hispania ha anunciado la adquisición de Real Estate San Miguel, propietaria de tres hoteles en Ibiza, por un importe de 32 millones de euros. La sociedad adquirida cuenta con tres establecimientos hoteleros en la isla balear. Se trata del Hotel Galeón, con una categoría de cuatro estrellas y 182 habitaciones, y del Hotel Cartago y el Hotel Club San Miguel, de tres estrellas y 196 habitaciones y 106 habitaciones, respectivamente. (EXPANSIÓN, 13/06/2016).

Nuevos activos en la web de the hotel factory

Para tratar de cubrir la búsqueda de oportunidades de inversión en este pequeño paraíso Mediterráneo, en the hotel factory vamos a actualizar nuestra página web con algunos hoteles en venta en la isla. A continuación, los más destacados:

  • Hotel 4**** en Ibiza:
    • Hotel de 4****
    • Entre 170 y 200 habitaciones
    • Ubicado frente a una de las mejores marinas del Mediterráneo, con vistas a la hermosa Dalt Vila.
    • Precio: 95.000.000 €
    • Nº de referencia: #230
  • Hotel 3*** en Ibiza:
      • Hotel de 3***
      • Más de 250 habitaciones

    vender

    • Ubicado a menos de 100 metros de la playa de Es Canar, muy cerca del centro de Santa Eulalia y a menos de media hora de cualquier punto de interés de la isla.
    • Precio: 37.000.000 €
    • Nº de referencia: #231
  • Hotel 3*** en Ibiza:
    • Hotel de 3***
    • Entre 40 y 60 habitaciones
    • Situado cerca de la ciudad de Ibiza y a sólo 10 minutos de Playa d’en Bossa.
    • Precio: 12.500.000 €
    • Nº de referencia: #232

Desde the hotel factory queremos invitar a todos aquellos inversores que estén buscando oportunidades reales de inversión, en Ibiza y otros destinos, a que visiten nuestra web y analicen todos estos activos y muchos más, con la firme convicción de que más de uno encajará con los criterios de búsqueda que tengan predefinidos.

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La economía colaborativa, una tendencia en pleno auge en el sector hotelero

Los directivos de la industria hotelera tienen sentimientos encontrados acerca de el crecimiento exponencial de las economías colaborativas. Compañías basadas en este tipo de economía tienen ciertas ventajas sobre los hoteles tradicionales en las que destacan la falta de una fuerte legislación, las operaciones low cost y los servicios más personalizados.

El año 2016 ha sido un año muy positivo para el sector hotelero. Según el Turespaña, hasta junio llegaron 50,8 millones de visitantes extranjeros a España, un 6,3% más que en 2015 y se prevé que de aquí al final del año, España recibió más de 74 millones de turistas extranjeros, 6 millones más que el año pasado. Este aumento del turismo extranjero en España también supone un incremento del 4,4% del PIB de las actividades ligadas a este sector.

Pero no todo son buenas noticias para el sector hotelero, desde el año 2014 los nuevos modelos de negocios basados en la economía colaborativa (P2P) están incrementando de manera continua y exponencial, limitando el incremento de la ocupación y del ADR en algunas ciudades turísticas importantes como Barcelona.

Según el informe turístico Expectativas 2015 llevado a cabo por Deloitte, 41% de los directivos empresariales ven estos nuevos negocios como “una amenaza para la industria en general porque pueden confundir al consumidor e incluso dañar la imagen de seguridad de los operadores actuales”, mientras un 9% piensa que es “una amenaza para la cuota de mercado”. Estos datos demuestra una cierta inquietud de una parte del sector hotelero que no sabe cómo reaccionar frente al repentino éxito de este tipo de negocios.

Por otra parte el 50% de los directivos empresariales encuestados opinan que estos nuevos modelos basados en la economía colaborativa pueden ser una oportunidad. El 35% lo ve como “una oportunidad que ampliará el mercado y todos saldremos ganando” y el 15% como “una oportunidad para innovar y diferenciarse”.

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La economía colaborativa (o P2P) es un modelo económico que existe desde hace más de una década pero que ha conocido un fuerte crecimiento en los últimos 4 años, alcanzando niveles que nadie esperaba. Esta fuerte progresión ha llevado a Airbnb a conseguir una mejor valoración en bolsa que las grandes compañías hoteleras.

Pero cómo funcionan estos negocios basados en la economía colaborativa y cuales son sus ventajas frente a las cadenas hoteleras tradicionales?

Una de las grandes ventajas de una empresa como Airbnb frente a las cadenas hoteleras es su falta de activos. Todos los activos existentes en la plataforma de Airbnb son de los proveedores particulares que los alquilan; así como todos los temas relacionados con la responsabilidad legal del alquiler de apartamentos turísticos. La falta de legislación frente a este tipo de economía es otro de las ventajas de Airbnb y uno de los mayores rompecabezas de las cadenas hoteleras y también de las ciudades, que se ven saturadas por este tipo de alojamiento. Todas las responsabilidades legales son del proveedor, por lo que Airbnb no tiene que pagar los impuestos y tasas correspondientes al alquiler de los pisos turísticos. Además Airbnb “sólo” aconseja a los proveedores a cumplir con la legislación del país, pero no es un obligación. Gracias a este modelo de negocio, Airbnb es capaz de operar con costes muy bajos, por lo que acaba afectando los precios de los mercados donde opera.

logo-airbnbEl problema para el sector hotelero es que el cliente ya considera Airbnb como una opción más cuando tiene que buscar un alojamiento en su destino. Para este cliente Airbnb tiene ventajas que algunos hoteles no le pueden proponer, además de tener un precio, normalmente, más bajo que la media de establecimientos del mismo destino. Para el cliente del futuro, todo los servicios tendrían que ser personalizados y Airbnb da esta opción al cliente proponiendo millones de alojamientos en diversas ubicaciones repartidas por todas las ciudades del mundo. Por otra para, el cliente puede elegir su alojamiento en función de sus necesidades o del número de personas con las que viaja. Finalmente, la última clave del éxito de estas empresas es su desarrollo tecnológico y su presencia online, a través de los smartphone. Permite alcanzar todo un segmento de la población, los millennials entre otros, en cualquier instante pero también permite almacenar una base de datos fuera de alcance de cualquier empresa del sector hotelero. Hoy en día esta base de datos es una factor de éxito ya que permite conocer las costumbres y necesidades del cliente y así poder personalizar el servicio de manera casi momentánea. Estos elementos hacen el éxito de Airbnb en todo el mundo.

 

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Small Data como estrategia turística

Hay dos tipos de información que puede ser usada para ayudar a las empresas a ser más productivas y eficientes. Small data incluye datos turísticos y su análisis, proporcionándonos una idea de las futuras tendencias para nuestra compañía.

Navegamos en la era del Big Data, ni los individuos ni mucho menos las empresas pueden escaparse a esta fiebre. Tenemos mucha información esperando a ser analizado, ¿pero es necesaria tanta? ¿Podemos extraer algo útil de todo ello?

 Definimos Big Data como el proceso de analizar gran cantidad de datos y que no pueden ser estudiados usando herramientas tradicionales. El big data cumple 3 características:

  1. Gran volumen de datos.datos-small-data
  2. Los datos son analizados en tiempo real.
  3. Datos heterogéneos (texto, imágenes, vídeos, etc).

Sin embargo, el Small Data son todos aquellos datos que están a nuestro alcance (PMS de los hoteles, reputación online, datos estadísticos, etc) y que deberíamos aprovechar sin necesidad de herramientas sofisticadas. Nos permite tomar soluciones rápidas. Leonardo Da Vinci decía “la simplicidad es la máxima sofisticación”, frase con la que podemos comprender mejor dicho concepto.

En the hotel factory trabajamos en la obtención, la calidad y el estudio de los datos de manera que obtenemos la máxima información útil de los mismos y la  transmitimos a los clientes. Teniendo los datos como base en cualquier estrategia las empresas serán más productivas y eficientes.

En cada proyecto, the hotel factory dedica gran parte de su tiempo en la obtención de los datos, así como en garantizar la calidad de los mismos. Un gran desafío necesario para el análisis posterior que nos conducirá a la toma de decisiones para dar soluciones con el mínimo sesgo posible y garantizar al cliente su máxima rentabilidad.

small-data-graficoEl análisis de los datos turísticos nos da pequeñas pistas de futuras tendencias que aportan mucho valor al negocio. De esta manera nos permite mejorar el producto/servicio final y así aumentar la competitividad.

La buena gestión de los datos nos permite optimizar la experiencia del cliente y conseguir la mayor satisfacción que posteriormente se traducirá en fidelización.

¿Qué es lo único que no podemos cambiar de un hotel? Su ubicación, todo lo demás es mejorable y the hotel factory te guiará para maximizar beneficios.

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Canarias, destino target para todos los inversores

the hotel factory analiza y sube activos hoteleros a la venta en la página web mostrando así oportunidades de inversión en destinos españoles como pueden ser las islas Canarias.

Tras nuestro análisis y posterior subida a nuestra web de activos en venta en el destino de Mallorca, continuamos analizando y actualizando oportunidades de inversión en otros destinos españoles, y ahora es el turno de Canarias.

Canarias, juntamente con Mallorca, son los dos destinos que:

  • Más turistas de los denominados “prestados” está recibiendo, desde que se iniciaron los conflictos en los destinos árabes.

  • Son los destinos más demandados por parte de la gran cantidad de inversores interesados en adquirir activos hoteleros, puesto que son unos de los mercados que mejor comportamiento están mostrando; tanto inversores institucionales, como compañías hoteleras e incluso inversores particulares, tanto nacionales como extranjeros, están mostrando muchísimo interés en ambos destinos, ya sea para invertir o firmar contratos de gestión.

Además, Canarias es un destino de 12 meses de temporada, que no entiende de estacionalidad, y que históricamente ha sido siempre uno de los destinos más valorados por los principales mercados de origen europeos. Por tanto, es un destino consolidado y más que rentable, siempre interesante a la hora de buscar oportunidades de inversión.

Dentro de Canarias, como sucede en todos los destinos, hay una serie de zonas que están más cotizadas que otras, y en este caso, son de especial interés, las zonas de:

  • Tenerife Sur (Costa Adeje y Arona)
  • Gran Canaria Sur (Meloneras, Maspalomas)
  • Lanzarote (Playa Blanca)
  • Fuerteventura Sur (Jandía)

Algunos de los principales inversores que han valorado Canarias como destino target y que ya han llevado a cabo alguna operación en los últimos años en dicho destino, son:

  • Schauinsland-Reisen ha cerrado recientemente la compra de dos establecimientos en Costa Calma, Fuerteventura, concretamente el Hotel R2 Río Calma (4*, 416 habitaciones) y el complejo de apartamentos Maryvent (4*, 45 apartamentos). (Fuente: Tourinews)

  • Alua Hotels & Resorts, cadena hotelera vacacional respaldada por el gestor de activos alternativos Alchemy Special Opportunities, ha ampliado su portfolio con la compra de los hoteles:

    • Ambar Beach en Fuerteventura (4*, 244 habitaciones), el primer establecimiento de la cadena en Canarias y el séptimo de la hotelera, cuyo objetivo es adecuarlo a los estándares de AluaVillage, una de las tres submarcas del grupo focalizada en el segmento vacacional familiar. (Fuente: Hosteltur)

    • Sol Parque San Antonio, en Puerto de la Cruz, Tenerife (4*, 246 habitaciones), vendido por Meliá Hotels International, y que supone la suma del octavo hotel a la cartera de la cadena, y al cual se le cambiará la denominación y se reposicionará bajo la marca AluaSun, enfocada al público generalista. (Fuente: Preferente)

  • HI Partners, la compañía de inversión y gestión hotelera de Banco Sabadell, que continúa firme en su propósito de convertirse en uno de los principales actores del sector hotelero español, ha adquirido recientemente:

    • El hotel IFA Catarina en Gran Canaria (4*, 402 habitaciones), al que someterá a una profunda reforma en la que prevé invertir más de siete millones de euros. (Fuente: Hosteltur)

    • El hotel Jardín Tropical en Costa Adeje, Tenerife (4*, 419 habitaciones) y que seguirá siendo gestionado por My Way. (Fuente: Hosteltur)

  • FTI Group, a través de su marca hotelera Labranda Hotels & Resorts, ha comprado el famoso Stella Canaris Resort, en Fuerteventura, el complejo hotelero más grande de Canarias, con 600.000 metros cuadrados, que permanecía cerrado desde 2013. El proyecto pretende crear un Labranda World, que englobe hasta ocho hoteles de cuatro y cinco estrellas, y más de 2.000 habitaciones. (Fuente: Tourinews)

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Cabe mención especial a las operaciones llevadas a cabo en Canarias por parte de:

  • Hispania Activos Inmobiliarios:
    • En 2016, Hispania, a través de la socimi creada con el Grupo Barceló, Bay Hotels & Leisure S.A., ha adquirido el 100% del Hotel Oasis Resort en Costa Teguise, Lanzarote (4*, 372 habitaciones) por 28 M € (75.269 €/habitación) y su intención es unirlo al Hotel Barceló Lanzarote para crear un gran resort con 800 habitaciones, que será operado por Barceló. Con esta adquisición, Hispania supera las 10.400 habitaciones, siendo el mayor propietario no operador de hoteles de España. (Fuente: Hosteltur)

    • Además, Hispania ha llevado a cabo en Canarias, la compra de Dunas Hotels & Resorts, con un total de 1.183 habitaciones distribuidas en 4 hoteles: Dunas Don Gregory (4*), Dunas Suites & Villas (4*), Dunas Maspalomas (4*) y Dunas Mirador (3*), situados en la isla de Gran Canaria, por un total de 75 M € (63.398 €/habitación), aunque los actuales socios de Dunas Hotels & Resorts continuarán operando los hoteles mencionados. (Fuente: Hosteltur)

    • En 2015, Hispania realizó en el archipiélago canario, las siguientes operaciones:
      • Compró el Hotel Sandos San Blas Nature Resort & Golf ubicado en San Miguel de Abona, Tenerife (5*, 331 habitaciones), por 36,8 M € (111.000 €/habitación). El Grupo Sandos continuará operando el establecimiento hasta 2020. (Fuente: HVS)

      • Además, Hispania adquirió también en 2015, los hoteles Gran Hotel Atlantis Bahía Real (5*GL, 242 habitaciones) y Suite Hotel Atlantis Fuerteventura Resort (4*, 383 habitaciones), ambos en Fuerteventura, en una operación única por un importe de 105 M € (168.000 €/habitación), manteniendo al Grupo Atlantis como operador de ambos hoteles. (Fuente: www.hispania.es)

  • Onagroup:
    • En 2015, adquirió la empresa Wimpen, que era propietaria y gestionaba siete complejos: cuatro en Tenerife Sur, dos en Lanzarote y uno en Estepona, Málaga. Los siete hoteles que formaron parte de la operación fueron:

      • Ona Bena Vista en Estepona, Málaga;
      • Ona El Marqués (124 habitaciones) y Ona Las Rosas (101 habitaciones) en Los Gigantes, Tenerife;
      • Ona Sueño Azul (31 habitaciones) en Callao Salvaje, Tenerife;
      • Ona Los Claveles (105 habitaciones) en Los Cristianos, Tenerife;
      • Ona Las Casitas (48 habitaciones) y Ona Las Brisas (140 habitaciones) en Playa Blanca, Lanzarote. (Fuente: Alimarket)
  • Starwood Capital:
    • Llevó a cabo con Meliá Hotels International una operación que supuso la venta de un total de 7 hoteles vacacionales en toda España, por 176 M €. Los activos hoteleros fueron adquiridos por una Joint Venture formada al 80% por una filial controlada por Starwood Capital Group y al 20% por Meliá Hotels International, y seguirán bajo la gestión de Meliá. Los activos ubicados en Canaria concretamente fueron:

      • Meliá Gorriones, en Fuerteventura (4*, 418 habitaciones)
      • Sol Lanzarote (4*, 222 habitaciones). (Fuente: Hosteltur)
  • IFA Hotel & Touristik AG:
    • La compañía de la cual es accionista mayoritario el Grupo Lopesan, se hizo en 2015 con los hoteles Creativ Hotel Catarina, en Gran Canaria (4*, 402 habitaciones) y el Altamarena en Fuerteventura (4*, 238 habitaciones). (Fuente: Alimarket)

En the hotel factory, gracias a nuestra amplia red de colaboradores, contamos con toda una serie de activos hoteleros en venta ubicados en las Islas Canarias, que seguro pueden colaboradoresser de gran interés para todos aquellos inversores interesados en desembarcar o ampliar su presencia en el archipiélago vecino.

Por ello, y tal como hicimos con el destino de Mallorca, hemos actualizado nuestra página web, en concreto la sección dedicada a nuestro portfolio de Activos en venta, con un total de 21 nuevos activos que hemos recibido, ubicados todos ellos en Canarias, y que seguro merece la pena analizarlos y valorarlos como una posibilidad real de inversión.

Algunos de los activos más destacados que se han incluido en nuestra página web, son:

  • Hotel 4**** en Tenerife:
    • Hotel de 4****
    • Más de 300 habitaciones
    • Ubicado en Puerto de la Cruz, Tenerife, a 10 minutos del centro de la ciudad
    • Precio: 20.000.000 €
    • Nº de referencia: #183
  • Hotel 3*** en Fuerteventura:
    • Hotel de 3***
    • Entre 80 y 130 habitaciones
    • Ubicado en el centro de Fuerteventura
    • Precio: 9.000.000 €
    • Nº de referencia: #197
  • Hotel 4**** en Gran Canaria:
    • Hotel de 4****
    • Entre 100 y 150 habitacionesvender
    • Ubicado en Gran Canaria, en el centro de la ciudad y muy próximo a la playa de Las Canteras
    • Precio: 21.500.000 €
    • Nº de referencia: #184
  • Hotel 4**** en Tenerife:
    • Hotel de 4****
    • Más de 250 habitaciones
    • Ubicado en Tenerife Norte
    • Precio: 16.500.000 €
    • Nº de referencia: #199
  • Aparthotel 4**** en Lanzarote:
    • Hotel de 4****
    • Entre 90 y 120 habitaciones
    • Ubicado en la zona de Playa Blanca, Lanzarote, en primera línea de mar
    • Precio: 12.000.000 €
    • Nº de referencia: #176

Desde the hotel factory queremos invitar a todos aquellos inversores que estén buscando oportunidades reales de inversión, en Canarias y otros destinos, a que visiten nuestra web y analicen todos estos activos y muchos más, con la firme convicción de que más de uno encajará con los criterios de búsqueda que tengan predefinidos.

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Hostels y hoteles low cost que se abren paso en las ciudades más trendy, ¿cómo es su modelo de negocio?

Convertidos en los nuevos puntos de encuentro de los viajeros inquietos, los hostels y hoteles low cost ofrecen alojamiento en el corazón de las ciudades con habitaciones cómodas que atienden a las necesidades básicas (baño, buen colchón, ducha, conexión a internet…) sin renunciar al diseño, al buen trato cercano y familiar y donde intercambiar experiencias. Esta es la nueva filosofía que los viajeros reclaman y que ha hecho que las cadenas hoteleras y los emprendedores individuales se replanteen nuevas fórmulas de alojamiento como Chic & BasicThe Hat MadridCasa Gracia Barcelona Hostel o Generator hostel.

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Habitaciones de hotel low cost chic en el corazón de las ciudades, modernas, de diseño, con zonas comunes que fomentan la interacción de los clientes y con conexión inalámbrica a Internet desde 30 hasta 90 euros por persona. ¿Es posible? Al menos ése es el objetivo de las nuevos hostels y hoteles low cost que están surgiendo en las ciudades más trendy de España. Dirigidos a un viajero de escapadas cortas, con presupuesto ajustado y poco equipaje que le gusta dormir en sitios seguros y limpios en el centro de las ciudades, para no perder mucho tiempo en desplazamientos y cuya convivencia con otros viajeros no sólo no supone un inconveniente, sino que forma parte de su experiencia de viaje.

¿Qué hace al modelo operativo de los hoteles low cost y hostels atractivo frente a un hotel convencional?

El éxito del modelo se centra en crear habitaciones confortables con todo lo necesario, cuyo coste sea de dos estrellas pero que aparenten que son de cuatro. Ofreciendo instalaciones de calidad con zonas comunes cómodas y amplias como: cocina, sala de estar, sala de juegos, etc. Con los servicios esenciales para un segmento de viajeros que quiere pagar precios más bajos y que no necesita gimnasios, piscinas, restaurantes y grandes zonas comunes que no usa, pero que acaba pagando indirectamente.

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En términos generales, la operativa de los hostels y hoteles low cost tienen una operativa mucho más simple, ya que suelen venden camas sueltas con baños compartidos y unas pocas habitaciones de matrimonio como Fleming hostel. Estos ofrecen habitaciones de pequeño tamaño de unos 16 metros que permiten generar mayores ingresos, resultados y retornos sobre la inversión por metro cuadrado que las habitaciones de los hoteles convencionales. Apuestan por innovaciones arquitectónicas usando materiales económicos Brick Hotel y tecnología que ayude a rentabilizar estas unidades. Así como por el pago extra de amenities: toallas, jabones, cuchillas de afeitar, candados etc…

Estos tipos de establecimientos suelen tener entre 6 y 11 empleados con funciones polivalentes, optimizando gastos por la contratación de servicios externalizados de limpieza, seguridad, gestión de comidas y bebidas. Reduciendo en todo lo posible los costes de personal y, sin contar que muchos de ellos están usando las nuevas tecnologías como métodos de ahorro de costes.

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Desde the hotel factory estamos siendo partícipe de un boom de nuevos proyectos de hostels y hoteles low cost por operadores independientes. El objetivo de los mismos es ajustar la inversión, centrarse en los atributos más valorados por los viajeros e introducir elementos diferenciales respecto al competitive set. Actualmente, es uno de los sectores de inversión hotelera más dinámicos, gracias a su capacidad de adaptación y rentabilidad.

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Auge en el mercado de transacciones hoteleras

El mercado turístico está experimentando un positivo incremento de los hoteles “sol y playa” que hace que los inversores estén interesados en hoteles con este tipo de perfil y con más de 100 habitaciones.

El mercado de transacciones hoteleras está muy activo. Aparecen diariamente noticias sobre compras o ventas de hoteles. Incluso, en algunas ocasiones, con más de un hotel en la misma transacción. Y ya sea la posición compradora o la vendedora, parece que estamos en un momento óptimo para llevar a cabo alguna transacción.

Debido al buen momento del turismo vacacional de “sol y playa”, ya que la rentabilidad hotelera ha aumentado un 13% en julio, las pernoctaciones hoteleras suben un 7,4% y la tarifa media diaria (ADR) también ha crecido un 6,3%. El perfil de hotel de playa, en primera línea o no, de categoría 3 – 4 estrellas y con más de 100 habitaciones, suele ser el activo más solicitado a día de hoy por los inversores interesados en la compra de hoteles.

Los destinos más solicitados para la compra de hoteles tienen relación directa con los destinos que más aparecen en las noticias que tratan sobre la próspera y beneficiosa situación actual del turismo y que no son otros que Canarias, Baleares, en concreto Mallorca e Ibiza y Andalucía, concretamente la Costa del Sol.

El objetivo final en muchos casos es el de llevar a cabo un importante reposicionamiento del hotel, acorde con las tendencias y estilos actuales, incluyendo en algunos casos un aumento de categoría, y obtener por él la mayor rentabilidad posible, ya sea gestionándolo y recuperar paulatinamente la inversión realizada o, volviéndolo a vender por un importe superior que permita recuperar la totalidad de la inversión además de obtener un beneficio por él.

Los principales actores que toman protagonismo en este mercado, son, a día de hoy, Fondos de Inversión, Family Offices, Socimis, Tour Operadores y las mismas compañías hoteleras, además de otros inversores privados, extranjeros en la mayoría de casos.

compra ventaDentro de las estrategias de Asset Management existen otras estrategias que desde hace tiempo vienen siendo una alternativa a las operaciones de compra-venta. Dichas estrategias son los contratos de alquiler o gestión/management. Frente a lo que sucedía en una época anterior, en la que primaba ser propietario único de los establecimientos, a día de hoy, los contratos de alquiler y gestión son estrategias que permiten una más rápida expansión de las compañías hoteleras, permitiendo incluso llevar a cabo en un mismo ejercicio la incorporación de varios establecimientos, frente a la compra, que en muchos casos, tan sólo permite llevar a cabo una operación cada cierto tiempo. ¿Cuál es mejor? Depende del riesgo que esté dispuesto a asumir la propiedad del hotel y hasta qué punto quiere participar de la gestión del mismo.

En los contratos de gestión o management, los beneficios para las dos partes, propiedad y gestora, dependen directamente de los resultados del hotel. De esta manera, cabe suponer una mayor participación por parte de la propiedad y, por tanto, la necesidad de un buen entendimiento entre las partes. En cambio, en los contratos de alquiler, el beneficio para la propiedad proviene, en la mayoría de casos, de la renta cobrada, hecho que puede suponer un menor riesgo para esta y un mayor “desentendimiento” de la gestión del hotel. Cómo sucede en otros sectores, dentro de los contratos de alquiler de hoteles, existe también el contrato de alquiler variable.

Inversión hotelera

Además, en la actualidad, y gracias a la frenética actividad de Hispania, Hi Partners o Starwood Capital, se han popularizado las operaciones de sale & leaseback, una estrategia financiera de venta de bienes inmuebles con posterior arrendamiento, una técnica moderna para la obtención de liquidez por parte de las empresas, de una manera rápida y sencilla, enajenando activos de su patrimonio con la finalidad de cubrir sus deudas o destinar el crédito a políticas de expansión, como es el caso de las cadenas hoteleras.

Sea cuál sea la estrategia seguida, no cabe duda de que el mercado de transacciones hoteleras está en alza. En fuentes cómo Hosteltur o Preferente, aparecen casi a diario noticias de hoteles vendidos, pre-acuerdos ya firmados u hoteles que cambian de gestores, hecho que constata que, el sector hotelero, es, sin duda, un mercado más que atractivo, capaz de atraer a deportistas famosos como Cristiano Ronaldo o actores de renombre como Michael Douglas y Catherine Zeta Jones.

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Playa de Palma: destino turístico maduro en pleno reposicionamiento

¿Cuáles son las estrategias que se están desarrollando en Playa de Palma para recuperar el destino? ¿Qué efectos se obtendrán con este tipo de cambios?

Playa de Palma, el destino turístico pionero en los años 60 en turismo de masas, sufría desde hace años la resaca de las últimas décadas gloriosas. A los años de vino y rosas empezaron a sucederle años ya no tan brillantes y sus hoteleros tuvieron que ver como perdían fuelle si se comparaban con otros destinos mediterráneos, que les batían en mejores instalaciones y precios.

Playa de Palma empezó entonces, favorecida por la recuperación del destino gracias a la coyuntura internacional, un plan de rehabilitación del destino a través de dos estrategias:

1. Reposicionamiento de los productos hoteleros

  • Reformas hoteleras orientadas a un segmento concreto (Ejemplo: adults only) y reposicionamiento de su producto, orientándose en la captación del segmento objetivo. Para ello es necesario un exhaustivo análisis interno y externo, conociendo la compatibilidad de los segmentos con la clientela actual del hotel, un benchmarking de las mejores prácticas orientadas a dicho segmento, y una estudiada conceptualización de producto que sostenga la viabilidad del proyecto.
  • Aparición de nuevos productos hoteleros de 5*. Hasta hace 3 años, Playa de Palma no contaba con ningún hotel de 5* entre su planta hotelera. Pure Salt Garonda, de Mac Hotels, fue el primero y le siguió la apertura del Iberostar Playa de Palma reconvertido a 5*, y dos news openings que se producirán en los próximos meses: Llaut Palace e Hipotels Playa de Palma Palace.
  • Las compañías hoteleras toman posiciones.

chiringuito     –Refuerzan su posición: A la apertura en 2015 del hotel más lifestyle del destino, HM Balanguera Beach, se suma la compra del Ayron Park, Kross y Dunas Blancas por parte de HM Hotels, convirtiéndose HM Hotels con la compañía con mayor número de hoteles en el destino.

    –Desembarcan en Playa de Palma: Apertura de sus dos primeros establecimiento en el destino por parte de Hipotels (Hipotels Playa de Palma Palace 5* y Hipotels Gran Playa de Palma 4*sup).

2. Inversión y rehabilitación del entorno y de la oferta complementaria

        • Apertura de nuevos puntos de oferta complementaria como los nuevos establecimientos de compañías como Enjoy International, con una propuesta de ocio abierta 365 días al año o la tematización de los 15 balnearios en diferentes estilos: “chill out”, “surfer”, transformándolos en mediterráneos Beach Clubs a escasos pasos de la playa.

Todo ello traerá consigo 5 grandes efectos positivos:

        1. Turistas con mayor poder adquisitivo y mayores efectos multiplicadores, que se verán reflejados en restaurantes, bares, tiendas…
        2. Aumento del valor de los activos hoteleros: Gracias a las reformas en la actual planta hotelera y al creciente apetito comprador de los inversores, los activos en playa de Palma han aumentado su cotización en el mercado alcanzando niveles nunca vistos.
        3. Alargamiento de la temporada: Gracias a la adecuación de las instalaciones a la temporada invernal y pre/post verano en las reformas previstas se pretende reducir la estacionalidad del destino.
        4. Mejora del empleo en la zona: Como consecuencia del alargamiento de la temporada turística, se reducirá la precariedad laboral y se reducirá el paro en los meses de invierno.
        5. Mejora de los resultados económicos, sociales y medioambientales de la zona. Producirá un círculo virtuoso que generará riqueza, reducirá la precariedad laboral y mejorará la conservación del medioambiente gracias a la apuesta por un turismo de calidad y no de cantidad.

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La segmentación como estrategia para alcanzar el blue ocean

El sector turístico actual está marcado por la heterogeneidad y, debido a esto, es importante que los hoteles definan el segmento del cliente al que les gustaría orientarse para satisfacer mejor las necesidades de los mismos. La segmentación es una estrategia de diferenciación rentable que permite a las empresas competir de una manera que incluye algo más que la competencia de precios.

El sector turístico actual se caracteriza por una marcada heterogeneidad, lo que implica la existencia de una gran diversidad de necesidades, deseos y expectativas. Además de ser heterogénea, la demanda es también cada vez más exigente. Cada vez viajamos más y nuestros conocimientos y por tanto también nuestras exigencias aumentan buscando un producto adaptado a nuestras necesidades específicas. Paulo Coelho lo definió de manera excelente cuando afirmó que “La mejor universidad es el viajar”.

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Los clientes demandan experiencias que les despierten emociones y para eso es importante definir a qué segmento/s nos queremos dirigir y conocer cuáles son los gustos y necesidades con el objetivo de satisfacerlos con un producto adaptado y conseguir de este modo fidelizarlos. Alex Zozaya, CEO de AMResorts, señala la importancia de seleccionar tu mercado “Siempre hay que tener esto en claro: no puedes ser todo para todos. Se tiene que ser el mejor y el líder para algunos”

La segmentación es ya una realidad que forma parte de la estrategia de grandes compañías hoteleras y touroperadores y representa una oportunidad para pequeñas y medianas compañías hoteleras para competir con las grandes creando valor añadido al cliente al ofrecerle una experiencia diferenciada y enfocada a sus necesidades y con ello evitar competir únicamente en precio.

A día de hoy, y gracias a los instrumentos de medición de los que disponemos, conocer a nuestro segmento target e identificar los atributos de producto que valora resultará muy útil a la hora de enfrentar proyectos de reforma hotelera puesto que nos permite asignar eficientemente los recursos económicos de los que disponemos entre aquellas inversiones que realmente aportarán valor al cliente o bien que nos diferenciarán de nuestra competencia, logrando con ello escapar del red ocean.

blue-oceanSi las expectativas del cliente se cubren satisfactoriamente se verá reflejado en el grado de satisfacción de los mismos y por tanto en la reputación on line del hotel. Eso sumado a que el hotel, una vez reposicionado, se situará en su propio blue ocean, permitirá un incremento de las tarifas y con ello mejorar la rentabilidad del hotel.

Siguiendo la metodología comentada, the hotel factory, a través de recientes proyectos de segmentación y reposicionamiento hotelero tanto de Adults Only como de familias, ha logrado generar resultados perceptibles para sus clientes ajustando la inversión, centrándose en los atributos más valorados por los clientes e introduciendo elementos diferenciales respecto al compset, consiguiendo además mejorar sustancialmente la satisfacción del cliente y la tarifa media.